samedi 10 septembre 2011

Pour la vente à la criée des bijoux communaux


Question orale


Pour la vente à la criée des bijoux communaux

Encore une fois, plusieurs délibérations du Conseil municipal du 14 septembre 2011 portent sur la vente de terrains municipaux.

Concernant la vente de terrains à des individus ou à des personnes morales, depuis 3 ans que j’ai été élu conseiller municipal, je suis à chaque fois doublement surpris par le manque de publicité ainsi que par les prix auxquels s’effectuent les transactions. Je traiterai aujourd’hui des ventes de gré à gré.

  1. La publicité des ventes de gré à gré

Ce type de vente n’entre pas dans le cadre de la procédure des marchés publics. Ainsi, le « règlement » n’impose aucune publicité. C’est l’argument rebattu par Monsieur le Maire qui s’abrite derrière le bouclier de la loi. C’est une position conforme à la loi, mais pas vraiment à l’éthique et au sens de l’équité. Par exemple, la loi n’oblige pas au tri des déchets, est-ce pour autant que nous ne devons pas le faire ? Si quelqu’un trébuche et chute dans la rue, nulle loi ne nous contraint à l’aider à se relever et pourtant combien d’entre-nous le font ou le feront un jour. J’en conclus que la loi peut s’avérer un bouclier bien commode.

D’après les services municipaux concernés, conformément à la loi, il n’y aurait aucune publicité concernant les ventes, de gré à gré, de biens communaux (c-à-d appartenant à la communauté). Il serait pourtant simple et peu coûteux, de signaler les mises en vente par affichage, par le biais des multiples publications municipales, sur le site Internet de la Mairie, dans la presse, etc. Ainsi, l’ensemble de la population de Talence pourrait avoir accès à l’information.

Alors, sans aucune publicité, comment circule l’information, car les acheteurs semblent, à ce que l’on nous dit, faire des offres d’achat spontanées ? Monsieur le Maire, pouvez-vous indiquer au Conseil municipal par quels canaux, ces acheteurs « spontanés » sont-ils informés ? Lesdits acheteurs parcourent-ils, sans doute, les rues de Talence 24 heures sur 24, pour écouter « Radio trottoir », en espérant dénicher le mouton à 5 pattes ? Peut-être promènent-ils leur petit doigt pour que ce dernier capte, dans la brise du soir, les ondes hertziennes véhiculant les informations requises (pour mémoire, je fais ici référence à la méthode du « mon petit doigt m’a dit ! ») ? Ou encore viennent-ils tous les jours ouvrables à la Mairie pour demander s’il y a quelque chose à vendre (ou à solder) ? Monsieur le Maire, savez-vous d’où proviennent les informations des acheteurs « spontanés » ?

A priori, une fois l’information acquise, le futur acheteur - je dis bien le, car depuis le début de mon mandat, je n’ai pas eu connaissance d’une éventuelle concurrence entre acheteurs « spontanés » - (le futur acheteur) se rend dans les services de la Mairie pour faire part de son intention d’achat. Mais à quel prix ?




  1. Le prix des « domaines » dans les ventes de gré à gré

Nous prendrons l’exemple de l’objet de la décision n° 8 (Nomenclature : 3.2 Aliénations) : cession d’une parcelle rue Léon Jouhaux BE 386p. Le texte stipule : « La ville a été saisie d’une offre d’achat de Monsieur K… au prix de 98 500 euros, frais de division en sus s’élevant à 1 100 euros ». Il s’agit de la « parcelle BE 386p d’une contenance de 193 m² ».

Etablissons un scénario presque crédible ! Un matin, au réveil, le petit doigt de Monsieur K. lui dit de se rendre à la Mairie pour saisir les services concernés d’une offre d’achat pour un bout de terrain issu d’une parcelle à diviser et, son doigt lui chuchote aussi le prix qu’il doit proposer. Bravo, c’est magique, ce doigt est un gold finger, comme dirait James Bond ! Malheureusement, ce scénario est invraisemblable au moins sur un point : le prix. En effet, le prix de l’offre d’achat provient d’une évaluation réalisée par le Service des Domaines (France Domaine) qui a été adressée au service juridique de la Mairie. Il est fort peu vraisemblable que Monsieur K. soit à l’origine de la démarche.

L’avis de France Domaine évalue le prix du mètre carré à 510 euros. Mais, ces évaluations sont jugées, par d’aucuns, généralement sous-évaluées par rapport aux prix du marché (Cf. par exemple : Question écrite n° 19697 de M. Gérard César (Gironde - UMP) publiée dans le JO Sénat du 13/10/2005 - page 2598). De plus, dans l’avis de France Domaine, joint à la délibération n°7, on peut lire : « l’estimation domaniale constitue un simple avis délivré en application de la loi 95.127 du 8 février 1995 (article 11) et la collectivité conserve toute latitude pour vendre son bien au mieux de ses intérêts notamment pour décider de vendre à un prix supérieur à l’estimation domaniale ». A ce propos, je n’ai pas souvenance d’avoir vu, en conseil municipal, une vente effectuée à un prix supérieur à l’estimation des Domaines, c'est-à-dire plus proche du prix du marché.

Le prix de vente a été fixé à 510 euros le m². En reprenant l’estimation des Domaines, la municipalité s’abrite encore derrière le bouclier règlementaire pour déterminer le prix auquel s’effectue la transaction.

J’ai effectué une rapide « enquête » pour tenter d’avoir une idée des prix du marché à Talence.

Exemples de prix de petits terrains à bâtir à Talence, issus du site Leboncoin.fr (le 10/09/2011) :

Talence, superficie terrain 165 m², zone UPC construction libre, 125000 €
Prix du m² : 757 euros

Terrain 166 m² environ, lot n°1 - construction 66 m² au sol - possibilité r+1 -garage obligatoire - bel emplacement - a saisir : 134 850 €
Prix du m² : 812 euros

TALENCE. Venez découvrir cette magnifique parcelle de 184m². Proche de toutes commodités s. A saisir rapidement! 150 600€.
Prix du m² : 664 euros

Les prix au mètre carré s’échelonnent de 664 euros à 812 euros.  Nous sommes bien loin des 510 euros acceptés par la Mairie dans la transaction considérée. Evidemment, j’attends que la municipalité brandisse l’argument suivant, contenu dans la lettre du service des Domaines : le terrain donne sur « la rue Jean Racine qui est très passante » ce qui pourrait justifier son prix nettement plus faible que celui du marché. Mais, si l’on considère qu’en ville, la valeur d’un bien immobilier, situé  en bordure d’un axe à forte circulation, est inversement proportionnelle au trafic enregistré sur l’axe en question, l’immobilier le long des cours de la Libération et Gambetta ne doit plus valoir grand-chose.

Une question se pose : pourquoi le Maire vend-il le domaine communal à des prix bien inférieurs à ceux du marché ?


3. La maison Borloo  Caza pour tous à Talence

L’avis de France Domaines indique « l’acquéreur projette d’y réaliser une maison individuelle d’une surface de 90 m² ». Le coût du terrain étant de 98 500 euros, on peut penser que l’heureux propriétaire disposera à Talence, pour grosso modo 150 000 – 160 000 euros, d’une maison de 90 m² sur un terrain d’environ 200 m². C’est vraiment du social, presque la maison Borloo (à 100 000 euros)! Dommage que l’accès à ce genre d’affaire ne concerne que quelques personnes avisées.

J’ai effectué une nouvelle recherche portant sur le prix des maisons ayant à peu près les mêmes caractéristiques. Cette recherche, effectuée le 10 septembre 2011 sur Le bon coin, avec pour critères une surface de 80 à 100 m² et un jardin, a renvoyé 9 résultats avec des prix compris entre 265 000 euros et 359 500 euros.

Nombreux sont les talençais qui souhaiteraient obtenir non pas une maison Borloo, mais une Caza. J’engage donc tous les talençais à la recherche de bonnes affaires concernant l’immobilier, à se rendre tous les jours ouvrables à la Mairie et à demander au service concerné ou bien même à Monsieur le Maire : rien à vendre aujourd’hui ?

Pour conclure

Monsieur le Maire je vous demande de vous engager, dès aujourd’hui, à donner le maximum de publicité (par tous les moyens à votre disposition : presse municipale, site Internet, affichage, etc.) à toutes les prochaines opérations de vente de biens publics communaux, même si lesdites ventes n’entrent pas dans le cadre de la réglementation des marchés publics. C’est une question d’équité vis-à-vis des citoyens de notre ville.


Mon petit doigt m'a dit !



"Faire vivre la politique et non pas faire de la politique pour en vivre"...

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